📖가이드2026년 2월 1일
전세사기 예방 체크리스트 - 피해 방지 완벽 가이드
전세사기 유형과 예방법, 계약 전 필수 확인사항을 정리했습니다.
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전세사기란?
전세사기는 임차인의 전세보증금을 가로채는 사기 행위입니다. 최근 몇 년간 전세사기 피해가 급증하면서 사회적 문제가 되고 있습니다. 이 가이드에서는 전세사기의 유형, 예방법, 그리고 피해 시 대처 방법을 상세히 알아봅니다.
전세사기 피해 현황
| 연도 | 피해 건수 | 피해 금액 | 주요 지역 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 약 1,000건 | 약 3,000억원 | 수도권 |
| 2022 | 약 3,000건 | 약 1조원 | 인천, 경기 |
| 2023 | 약 5,000건 | 약 2조원 | 전국 확산 |
전세사기가 발생하는 이유
| 원인 | 설명 |
|---|---|
| 높은 전세가율 | 매매가 대비 전세가가 80~100%에 달함 |
| 갭투자 확산 | 적은 자본으로 다수 주택 매입 |
| 금리 상승 | 역전세, 깡통전세 위험 증가 |
| 정보 비대칭 | 임차인이 집주인 재무상태 파악 어려움 |
전세사기 주요 유형
유형 1: 깡통전세
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 전세가가 매매가와 비슷하거나 초과하는 경우 |
| 위험성 | 경매 시 보증금 전액 미회수 |
| 위험 신호 | 시세보다 저렴한 전세, 신축 빌라 |
| 예방법 | 전세가율 70% 이하 물건 선택 |
유형 2: 이중계약 사기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 동일 물건에 여러 임차인과 계약 |
| 위험성 | 먼저 입주한 사람만 보호 |
| 위험 신호 | 집주인 연락 불가, 급한 계약 유도 |
| 예방법 | 계약 당일 등기부등본 재확인 |
유형 3: 대리인 사기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 가짜 대리인이 소유자 행세 |
| 위험성 | 계약 자체가 무효 |
| 위험 신호 | 위임장 미비, 소유자 직접 만남 회피 |
| 예방법 | 소유자 본인 확인 필수 |
유형 4: 갭투자 사기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 다수 물건 매입 후 전세금으로 운영, 잠적 |
| 위험성 | 집주인 파산 시 전액 손실 |
| 위험 신호 | 집주인이 다수 물건 보유 |
| 예방법 | 집주인 다른 물건 확인 |
유형 5: 근저당 과다 설정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 근저당액이 매매가를 초과 |
| 위험성 | 경매 시 은행이 우선 변제 |
| 위험 신호 | 등기부등본 을구 확인 안함 |
| 예방법 | 근저당 + 전세금 < 매매가 80% 확인 |
유형별 위험도
| 유형 | 발생 빈도 | 피해 규모 | 회수 가능성 |
|---|---|---|---|
| 깡통전세 | 매우 높음 | 대형 | 낮음 |
| 이중계약 | 중간 | 전액 | 매우 낮음 |
| 대리인 사기 | 낮음 | 전액 | 매우 낮음 |
| 갭투자 사기 | 높음 | 대형 | 낮음 |
| 근저당 과다 | 높음 | 부분~전액 | 중간 |
계약 전 필수 체크리스트
1. 등기부등본 확인 (가장 중요!)
| 확인 항목 | 확인 위치 | 주의사항 | 위험 시그널 |
|---|---|---|---|
| 소유자 | 갑구 | 계약자와 동일인인지 | 소유자 불일치 |
| 소유권 이전일 | 갑구 | 최근 취득 여부 | 1년 내 취득 |
| 근저당권 | 을구 | 설정액 확인 | 시세의 60% 초과 |
| 가압류 | 을구 | 있으면 계약 X | 가압류 존재 |
| 가처분 | 을구 | 있으면 계약 X | 가처분 존재 |
| 전세권 | 을구 | 선순위 확인 | 선순위 전세권 존재 |
| 압류/경매 | 갑구/을구 | 있으면 계약 X | 임의경매 개시 |
2. 안전 전세가 계산
| 항목 | 계산식 | 예시 |
|---|---|---|
| 매매 시세 | 실거래가 확인 | 5억원 |
| 근저당액 | 등기부등본 확인 | 2억원 |
| 안전 전세한도 | (매매가 × 70%) - 근저당 | 1.5억원 |
| 실제 전세가 | 계약 금액 | 1.5억원 이하 OK |
3. 건축물대장 확인
| 확인 항목 | 내용 | 위험 시그널 |
|---|---|---|
| 위반건축물 | 불법 증축 여부 | "위반" 표시 |
| 용도 | 주거용 여부 | 근린생활시설 |
| 면적 | 계약 면적과 일치 | 면적 불일치 |
| 주택 유형 | 다세대/다가구 | 다가구는 각별 주의 |
4. 시세 확인 방법
| 확인 방법 | 사이트/앱 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 국토부 실거래가 | rt.molit.go.kr | 매매/전세 실거래가 |
| 네이버 부동산 | land.naver.com | 시세, 매물 현황 |
| 호갱노노 | hogangnono.com | 시세, 전세가율 |
| 안심전세 앱 | 앱스토어 | 위험도 분석 |
| KB부동산 | kbland.kr | 시세 |
5. 집주인 확인
| 확인 항목 | 확인 방법 | 비고 |
|---|---|---|
| 신분증 | 주민등록증 원본 | 사본 X |
| 등본 주소 | 주민등록등본 | 주소 일치 확인 |
| 다주택 여부 | 직접 질문 | 10채 이상 주의 |
| 세금 체납 | 확인 어려움 | 보증보험 가입 여부로 간접 확인 |
안전한 전세 계약 절차
계약 전 (D-7~D-1)
| 순서 | 할 일 | 확인 방법 | 체크 |
|---|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 열람 | 인터넷등기소 | ☐ |
| 2 | 건축물대장 확인 | 정부24 | ☐ |
| 3 | 시세 확인 | 실거래가 조회 | ☐ |
| 4 | 전세가율 계산 | 전세가/매매가 | ☐ |
| 5 | 근저당 확인 | 등기부등본 을구 | ☐ |
| 6 | 보증보험 가입 가능 여부 | HUG/SGI 문의 | ☐ |
계약 당일 (D-Day)
| 순서 | 할 일 | 주의사항 | 체크 |
|---|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 재열람 | 계약 직전 | ☐ |
| 2 | 집주인 신분증 확인 | 원본 확인 | ☐ |
| 3 | 계약서 특약 확인 | 보증보험 가입 조항 | ☐ |
| 4 | 계약금 입금 | 집주인 명의 계좌 | ☐ |
| 5 | 계약서 사본 보관 | 사진 촬영 | ☐ |
잔금일 (입주일)
| 순서 | 할 일 | 주의사항 | 체크 |
|---|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 재열람 | 잔금 전 필수 | ☐ |
| 2 | 잔금 입금 | 등기 변동 없음 확인 후 | ☐ |
| 3 | 전입신고 | 당일 | ☐ |
| 4 | 확정일자 | 전입신고 시 동시 | ☐ |
| 5 | 전세보증보험 가입 | 2주 이내 | ☐ |
전세보증보험 상세 비교
HUG (주택도시보증공사)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가입 대상 | 전세보증금 7억원 이하 |
| 보증료율 | 연 0.115~0.154% |
| 보증료 예시 (3억) | 약 35~46만원/년 |
| 가입 조건 | 전세가율 100% 이하 |
| 보장 내용 | 전세금 미반환 시 대위변제 |
| 가입 방법 | 은행 창구, 온라인 |
SGI서울보증
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가입 대상 | 전세보증금 10억원 이하 |
| 보증료율 | 연 0.183~0.547% |
| 보증료 예시 (3억) | 약 55~160만원/년 |
| 가입 조건 | 전세가율 90% 이하 |
| 보장 내용 | 전세금 미반환 시 대위변제 |
| 가입 방법 | 은행 창구 |
보증보험 가입 거절 사유
| 거절 사유 | 의미 | 대처법 |
|---|---|---|
| 전세가율 초과 | 깡통전세 위험 | 계약 재고 |
| 근저당 과다 | 경매 시 손실 위험 | 계약 재고 |
| 위반건축물 | 불법 건물 | 계약 X |
| 집주인 다주택 | 재무 위험 | 신중 검토 |
전세사기 피해 시 대처법
즉시 조치
| 순서 | 조치 | 담당 기관 | 연락처 |
|---|---|---|---|
| 1 | 경찰 신고 | 경찰서 | 112 |
| 2 | 임차권등기명령 | 법원 | 관할 법원 |
| 3 | 전세사기피해자지원센터 | 국토부 | 1533-8119 |
| 4 | 법률구조공단 | 대한법률구조공단 | 132 |
임차권등기명령
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 목적 | 이사해도 대항력/우선변제권 유지 |
| 신청 시기 | 계약 종료 후 보증금 미반환 시 |
| 신청 장소 | 주택 소재지 관할 법원 |
| 필요 서류 | 임대차계약서, 주민등록등본 등 |
| 비용 | 약 3~5만원 |
전세사기 피해 지원 제도
| 지원 제도 | 내용 | 대상 |
|---|---|---|
| 긴급 주거지원 | 임시 거주지 제공 | 피해자 전원 |
| 법률 지원 | 무료 법률 상담/소송 | 피해자 전원 |
| 금융 지원 | 저금리 대출 | 일정 요건 충족 시 |
| 심리 상담 | 무료 심리 치료 | 피해자 전원 |
다가구 vs 다세대 차이
| 구분 | 다가구 | 다세대 |
|---|---|---|
| 등기 | 전체 1개 등기 | 세대별 별도 등기 |
| 소유자 | 1인 | 세대별 다를 수 있음 |
| 보증금 보호 | 상대적 약함 | 상대적 강함 |
| 주의사항 | 전체 근저당 확인 | 해당 호수 확인 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세가율이 높으면 무조건 위험한가요?
| 전세가율 | 위험도 | 권장 사항 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 | 보증보험 선택적 |
| 60~70% | 주의 | 보증보험 권장 |
| 70~80% | 위험 | 보증보험 필수 |
| 80% 이상 | 매우 위험 | 계약 재고 |
Q2. 확정일자와 전입신고의 차이는?
| 구분 | 확정일자 | 전입신고 |
|---|---|---|
| 목적 | 우선변제권 | 대항력 |
| 발급 | 주민센터/등기소 | 주민센터/정부24 |
| 비용 | 무료 (600원→무료) | 무료 |
| 효력 | 다음날 0시 | 다음날 0시 |
Q3. 대리인과 계약해도 되나요?
가능하지만 반드시 아래 조건을 충족해야 합니다:
| 확인 사항 | 필요 서류 |
|---|---|
| 위임장 | 소유자 인감 날인 |
| 인감증명서 | 소유자 발급 (3개월 이내) |
| 소유자 연락 | 전화로 직접 확인 |
유용한 앱/사이트
| 이름 | 용도 | 주소/앱스토어 |
|---|---|---|
| 안심전세 앱 | 시세/위험도 분석 | 앱스토어 |
| 인터넷등기소 | 등기부등본 열람 | iros.go.kr |
| 정부24 | 건축물대장 열람 | gov.kr |
| 국토부 실거래가 | 시세 확인 | rt.molit.go.kr |
| 전세사기피해지원센터 | 피해 상담 | 1533-8119 |
| 대한법률구조공단 | 법률 상담 | 132 |
체크리스트 요약
절대 하면 안 되는 것
| 번호 | 금지 사항 |
|---|---|
| 1 | 등기부등본 확인 없이 계약 |
| 2 | 시세 확인 없이 계약 |
| 3 | 전세가율 80% 이상 물건 계약 |
| 4 | 근저당 과다 물건 계약 |
| 5 | 보증보험 가입 불가 물건 계약 |
| 6 | 집주인 신분증 미확인 |
| 7 | 대리인 위임장 미확인 |
반드시 해야 하는 것
| 번호 | 필수 사항 |
|---|---|
| 1 | 계약 당일 등기부등본 재확인 |
| 2 | 잔금일 등기부등본 재확인 |
| 3 | 입주 당일 전입신고 + 확정일자 |
| 4 | 전세보증보험 가입 |
| 5 | 계약서 및 서류 사본 보관 |
마무리
전세사기는 미리 예방하는 것이 최선입니다. 아무리 좋아 보이는 물건이라도 등기부등본, 시세, 전세가율을 반드시 확인하고, 전세보증보험 가입이 가능한 물건을 선택하세요.
조금이라도 의심되면 계약하지 마세요. 전세보증금은 대부분 전 재산입니다. 신중하고 또 신중하게 결정하시기 바랍니다.
발행일: 2026년 02월 01일 작성: AI 부동산 분석 시스템
본 정보는 참고용이며, 구체적인 법률 문제는 전문가와 상담하세요. 전세사기피해지원센터(1533-8119)에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.
안내: 본 게시글의 정보는 참고용으로만 제공됩니다. 실제 부동산 거래 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.