아파트, 주택 취득 시 납부해야 하는 취득세의 세율과 계산 방법, 감면 조건을 상세히 알아봅니다.

2026년 취득세 완벽 가이드 - 세율, 계산법, 감면 조건 총정리

부동산을 취득할 때 가장 먼저 마주하게 되는 세금이 바로 취득세입니다. 아파트, 주택, 토지 등 부동산을 매매, 상속, 증여 등의 방법으로 취득하면 반드시 납부해야 하는 지방세로, 취득 후 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 이 가이드에서는 2026년 기준 취득세의 세율, 계산 방법, 다양한 감면 조건을 상세히 알아보겠습니다.

1. 취득세란?

취득세는 부동산, 차량, 기계장비 등의 재산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다. 부동산의 경우 매매, 상속, 증여, 신축 등 모든 취득 행위에 대해 과세됩니다.

취득세의 구성

실제로 납부하는 취득세는 순수 취득세율에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가된 금액입니다.

구분	내용
취득세(본세)	기본 세율 적용
지방교육세	취득세의 10%
농어촌특별세	취득세의 10% (85㎡ 초과 주택)

2. 주택 취득세 세율표

2-1. 유상취득(매매) - 1주택자 기준

취득가액	취득세율	지방교육세	농어촌특별세	합계 세율
6억원 이하	1%	0.1%	- (85㎡ 이하)	1.1%
6억원 이하	1%	0.1%	0.2% (85㎡ 초과)	1.3%
6억원 초과 ~ 9억원 이하	1%~3% (누진)	0.1%~0.3%	0.2%	1.3%~3.5%
9억원 초과	3%	0.3%	0.2%	3.5%

6억~9억원 구간 누진세율 계산식

취득세율 = (취득가액 × 2/3억 - 3) %

예를 들어 7억 5천만원 주택의 경우:

취득세율 = (7.5 × 2/3 - 3) = 2%

2-2. 다주택자 중과세율

조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율이 적용됩니다.

주택 수	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상 / 법인	12%	12%

참고: 조정대상지역은 정부 정책에 따라 수시로 변경될 수 있으므로, 취득 시점의 지정 현황을 반드시 확인하세요.

2-3. 무상취득(상속·증여) 세율

취득 유형	취득세율	지방교육세	농어촌특별세	합계
상속	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%
증여 (일반)	3.5%	0.3%	0.2%	4%
증여 (조정지역 3억 초과)	12%	0.4%	1%	13.4%

3. 취득세 계산 방법

3-1. 기본 계산식

납부할 취득세 = 취득가액 × (취득세율 + 지방교육세율 + 농어촌특별세율)

3-2. 취득가액 산정 기준

취득 유형	취득가액 기준
매매	실제 거래가액 (계약서상 금액)
상속	시가표준액 (공시가격)
증여	시가인정액 또는 시가표준액 중 큰 금액
신축	건축비용 + 부대비용

4. 실제 계산 예시

예시 1: 1주택자가 7억원 아파트 매수 (전용 84㎡, 비조정지역)

Step 1: 세율 확인

6억~9억 구간 → 누진세율 적용
취득세율 = (7 × 2/3 - 3) = 1.67%

Step 2: 부가세 계산

지방교육세: 1.67% × 10% = 0.167%
농어촌특별세: 85㎡ 이하이므로 비과세

Step 3: 총 세율 및 세액

합계 세율: 1.67% + 0.167% = 1.837%
납부세액: 7억 × 1.837% = 12,859,000원

예시 2: 2주택자가 조정대상지역 10억원 아파트 매수 (전용 102㎡)

Step 1: 세율 확인

조정대상지역 2주택 → 중과세율 8%

Step 2: 부가세 계산

지방교육세: 8% × 10% = 0.4% (중과 시 0.4% 고정)
농어촌특별세: 85㎡ 초과이므로 0.6%

Step 3: 총 세율 및 세액

합계 세율: 8% + 0.4% + 0.6% = 9%
납부세액: 10억 × 9% = 90,000,000원

예시 3: 부모님께 5억원 아파트 증여받음 (비조정지역, 85㎡ 이하)

Step 1: 세율 확인

증여 기본세율: 3.5%

Step 2: 부가세 계산

지방교육세: 3.5% × 10% = 0.3%
농어촌특별세: 85㎡ 이하이므로 비과세

Step 3: 총 세율 및 세액

합계 세율: 3.5% + 0.3% = 3.8%
납부세액: 5억 × 3.8% = 19,000,000원

5. 취득세 감면 제도

5-1. 생애최초 주택 구입 감면

무주택 세대주가 생애 최초로 주택을 구입할 경우 취득세를 감면받을 수 있습니다.

항목	조건
대상	본인 및 배우자 모두 주택 취득 이력이 없는 세대
주택 가격	수도권 4억원 이하, 비수도권 3억원 이하
소득 기준	세대 합산 소득 7천만원 이하
감면 내용	취득세 100% 면제 (200만원 한도)
면적 제한	전용면적 60㎡ 이하

2026년 개정사항: 소득 기준이 기존 연 소득 7천만원에서 8천만원으로 상향 조정되었습니다. (2026년 1월 시행)

5-2. 신혼부부 감면

결혼 5년 이내 신혼부부가 생애최초로 주택을 구입할 경우 감면 혜택이 있습니다.

항목	조건
대상	혼인신고일로부터 5년 이내 부부
주택 가격	수도권 4억원 이하, 비수도권 3억원 이하
소득 기준	맞벌이 1억원 이하, 외벌이 8천만원 이하
감면 내용	취득세 50% 감면

5-3. 출산 가구 감면

2026년부터 다자녀 및 출산 가구에 대한 감면이 확대되었습니다.

자녀 수	감면 내용
1자녀	취득세 25% 감면
2자녀	취득세 50% 감면
3자녀 이상	취득세 100% 면제 (500만원 한도)

5-4. 농어촌 주택 감면

항목	조건
대상 지역	읍·면 지역, 인구 20만 미만 시 지역
주택 가격	3억원 이하
감면 내용	취득세 50% 감면

5-5. 공공분양주택 감면

구분	감면 내용
국민주택규모 (85㎡) 이하	취득세 면제
국민주택규모 초과	25% 감면

6. 다주택자 중과 예외 사항

다음의 경우에는 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.

예외 사유	설명
일시적 2주택	이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우 (3년 내 기존 주택 처분 조건)
상속 주택	상속으로 인해 주택 수가 증가한 경우 (5년간 주택 수 미산입)
농어촌 주택	읍·면 지역 소재 3억원 이하 주택
공시가격 1억원 이하	수도권 외 지역 공시가격 1억원 이하 주택
오피스텔	주거용 오피스텔은 주택 수에서 제외

7. 취득세 신고 및 납부

7-1. 신고 기한

취득 유형	신고 기한
매매 (유상취득)	잔금일로부터 60일 이내
상속	상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내
증여	증여계약일로부터 60일 이내
신축	사용승인일로부터 60일 이내

7-2. 신고 방법

온라인 신고: 위택스(www.wetax.go.kr)
방문 신고: 해당 부동산 소재지 시·군·구청 세무과

7-3. 필요 서류

취득세 신고서
매매계약서 사본
등기권리증 또는 등기부등본
주민등록등본
가족관계증명서 (감면 신청 시)
무주택 확인서 (생애최초 감면 시)
소득금액증명원 (감면 신청 시)

7-4. 가산세

유형	가산세율
무신고	납부세액의 20%
과소신고	납부세액의 10%
납부불성실	미납세액 × 0.022% × 경과일수

8. 주의사항 및 절세 팁

주의사항

조정대상지역 확인 필수: 계약 시점이 아닌 **취득 시점(잔금일)**의 조정대상지역 지정 여부가 기준입니다.
일시적 2주택 처분 기한: 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택을 처분하지 않으면 중과세율이 소급 적용됩니다.
감면 후 의무 거주 기간: 생애최초, 신혼부부 감면을 받은 경우 일정 기간(보통 3~5년) 실거주 의무가 있습니다. 미충족 시 감면받은 세액이 추징됩니다.
증여 시 부채 승계: 부담부증여의 경우 부채 상당액은 유상취득으로 보아 별도 과세됩니다.

절세 팁

취득 시기 조절: 조정대상지역 해제 예정이라면 해제 후 잔금 지급을 고려하세요.
감면 요건 미리 확인: 생애최초, 신혼부부 감면은 사전에 요건을 갖춰야 합니다.
공동명의 활용: 부부 공동명의로 취득하면 각자 1주택자 세율이 적용될 수 있습니다.
상속 주택 활용: 상속 주택은 5년간 주택 수에서 제외되므로 전략적 활용이 가능합니다.
전문가 상담: 복잡한 사안은 세무사 상담을 통해 정확한 세액을 확인하세요.

9. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 분양권도 취득세 대상인가요?

A. 네, 분양권 취득 시에도 취득세가 부과됩니다. 다만, 분양권 자체에 대한 취득세는 잔금 납부 시점이 아닌 분양권 전매 시점에 4.6%의 세율로 과세됩니다. 최초 분양자의 경우 입주 시(잔금 납부 시) 주택 취득세를 납부합니다.

Q2. 재개발·재건축 조합원 입주권은 어떻게 되나요?

A. 재개발·재건축 조합원 입주권을 승계취득하면 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다. 취득세는 권리가액과 청산금 납부액에 대해 각각 과세됩니다.

Q3. 오피스텔 취득 시 취득세율은?

A. 오피스텔은 주택이 아닌 건축물로 분류되어 기본 취득세율 **4.6%**가 적용됩니다. 단, 주거용으로 사용해도 주택 수에는 포함되지 않습니다.

Q4. 취득세 납부 후 환급받을 수 있나요?

A. 과오납, 감면 요건 충족 등의 사유가 있으면 5년 이내 환급 신청이 가능합니다. 관할 지자체 세무과에 경정청구서를 제출하세요.

Q5. 부부 공동명의로 취득하면 세금이 줄어드나요?

A. 취득세 자체는 취득가액 기준이므로 공동명의라고 해서 줄어들지 않습니다. 다만, 향후 양도세 계산 시 각자 양도차익을 분산할 수 있어 절세 효과가 있을 수 있습니다.

Q6. 법인 명의로 주택을 취득하면?

A. 법인이 주택을 취득하면 주택 수와 관계없이 무조건 **12%**의 중과세율이 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 1%가 추가되어 총 **13.4%**입니다.

10. 유용한 사이트 및 연락처

구분	사이트/연락처
위택스 (지방세 신고·납부)	www.wetax.go.kr
정부24 (민원서류 발급)	www.gov.kr
국토교통부 실거래가 공개시스템	rt.molit.go.kr
한국부동산원	www.reb.or.kr
국세청 홈택스	www.hometax.go.kr
정부민원 콜센터	110
국세 상담센터	126

11. 결론

취득세는 부동산 거래 시 필수적으로 발생하는 세금으로, 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 조정대상지역 다주택자의 경우 최대 12%까지 중과되므로, 취득 전 정확한 세율 확인이 필수입니다.

2026년에는 생애최초 주택 구입자에 대한 소득 기준 완화, 다자녀 가구 감면 확대 등 실수요자를 위한 감면 혜택이 확대되었습니다. 본인이 해당하는 감면 제도가 있는지 꼼꼼히 확인하여 세금 부담을 줄이시기 바랍니다.

부동산 취득 계획이 있다면 취득 시점, 명의 구성, 감면 요건 등을 종합적으로 고려하여 최적의 의사결정을 하시고, 복잡한 사안은 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장드립니다.

발행일: 2026년 02월 01일
작성: AI 부동산 분석 시스템

면책 조항: 본 가이드는 2026년 2월 기준으로 작성된 참고용 정보입니다. 세법은 수시로 개정될 수 있으며, 개인의 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 정확한 세액 계산 및 감면 적용은 반드시 관할 지자체 세무과 또는 세무 전문가에게 문의하시기 바랍니다.